近期，由于拖欠房東房租和租客退款，蛋殼陷入討債風波。此后，“蛋殼公寓爆雷”、“長租公寓拖欠租客租金”等話題頻頻上熱搜。
蛋殼爆雷留下的“窟窿”不得不由房東和租客自行解決，甚至出現(xiàn)房東換鎖趕人，租客流落街頭的現(xiàn)象，令人唏噓。
蛋殼公寓爆雷，最直接的受害者是廣大租客。
根據(jù)MobTech大數(shù)據(jù)顯示，2020 年 11 月蛋殼公寓 App 在 裝用戶 規(guī)模 已經(jīng) 超過 160 萬， 受此次事件 影響的租客不下百萬人。
Source：MobTech，202001-202011
同時從用戶畫像上看，蛋殼用戶主要分布在一線和新一線城市，兩者占比超過 80% 。性別上，男性為主流，占比接近七成。年齡上， 85 后、 95 后年輕群體為主要受眾，占比高達 78.7% 。 蛋殼的租客們主要為剛畢業(yè)的大學(xué)生及剛?cè)肼殘龅哪贻p白領(lǐng)，他們在一線城市打拼，收入水平一般，資金存款尚無法滿足買房的需求，因此需要長期租房居住。同時他們對居住品質(zhì)要求也比較高，長租公寓是比較好的選擇。此次爆雷事件 ，對于 一 二線城市的 年 輕職場小白 影響最大。
Source：MobTech，202011
12月4日，蛋殼的對手自如宣布名為“暖冬守護”的計劃，針對蛋殼公寓的業(yè)主和租客開展專項扶持，表示愿意幫助受蛋殼公寓事件影響的業(yè)主和租客共渡難關(guān)。該計劃顯示：業(yè)主和租客與蛋殼公寓解除合約后，可與自如重新簽約。自如承諾租客未來一年內(nèi) 可 按原價在當前房屋繼續(xù)居住， 并最高 減免一個月房租。 但是對于租客和業(yè)主來說，最關(guān)心的莫過于自如是否會爆雷?
自如是否會成為下一個蛋殼？
就在本月初，自如宣布戰(zhàn)略并購?fù)瑸殒溂移煜碌呢惪颓嗄旯ⅰ?jù)悉，此次并購?fù)瓿珊螅匀鐚⒃诒本?、上海、廣州、深圳、南京等7個城市，運營53個整棟式公寓項目。
這似乎向外界傳遞出自如不缺錢的信號。
事實上，自如的融資能力還算可以，疫情這個黑天鵝事件也沒有阻止自如融資的步伐。2020年3月，自如新增一筆高達10億美元的融資，該筆投資來自于軟銀愿景基金。從2018年至今，自如總計獲得超過100億美元的投資金額。
Source：IT桔子
同時根據(jù)MobTech大數(shù)據(jù)，自如的用戶數(shù)據(jù)表現(xiàn)優(yōu)異，在裝用戶規(guī)模突破200萬且呈現(xiàn)穩(wěn)定增長的態(tài)勢。與2020年1月相比，2020年11月自如用戶增長39.6%。
Source：MobTech，202001-202011
由此可見，雖然長租公寓的一系列爆雷事件，會消耗大家為數(shù)不多的信任，但是短期內(nèi)自如不會面臨爆雷的危機。
同時對于長租公寓整個行業(yè)來說，爆發(fā)式增長的黃金年代已經(jīng)過去，行業(yè)即將步入“洗牌期”，經(jīng)營不善的市場玩家將會陸續(xù)退出歷史舞臺。
長租公寓十年：從“百花齊放”到“四面楚歌”
蛋殼、魔方等長租公寓運營商，實際上也被稱為“二房東”，與業(yè)主方簽訂長達 5- 10 年的合同鎖定房源，并對業(yè)主的房源進行裝修改造、配齊家電、家具，再以單間的形式出租給租客。同時，也會為租戶提供保潔、維修等一系列租后服務(wù)。 從整體上看，長租公寓提高了閑置房屋的利用率，緩解城市住房緊張問題，因此備受青睞。
觀往知來，縱觀長租公寓的發(fā)展史，大體可以分為以下幾個階段：
1 、 2008- 2013 年，在城市化進程和消費升級下應(yīng)運而生
我國的租房市場與城市化進程、人口流動密切相關(guān) 。城市化進程加速必然造成大量的勞動力人口涌入城市，從而人口遷入型城市便產(chǎn)生了大量的租房需求，長租公寓行業(yè)由此應(yīng)運而生。根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2013年我國城鎮(zhèn)化率已經(jīng)突破50%，高達53.7%。
同時隨著居民可支配收入提升，我國開始了消費升級的浪潮。 傳統(tǒng)租賃市場的老破房源并不能滿足租客的需求，這就使得對房源進行統(tǒng)一裝修、改良并且提供保潔、免費維修等服務(wù)的長租公寓市場獲得發(fā)展，涌現(xiàn)出一批具有潛力的長租公寓企業(yè)。
此時的長租公寓市場還是理性的，尚未進入大眾視野，獲得市場的普遍認同。
2 、 2014- 2017 年，政策支持、資本矚目，行業(yè)欣欣向榮
長租公寓于2014年開始走進大眾視野，被社會所關(guān)注。2014年底雷軍斥資1億元，投資You+國際青年公寓。此后，長租公寓進入融資高峰期，資本對長租公寓展開了激烈的追逐。 部分資本機構(gòu)對于長租公寓企業(yè)的估值，僅看重規(guī)模，不看其運營能力。
2015年1月住建部發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》，提出要建立多種渠道，發(fā)展租賃市場。2016年3月國務(wù)院提出建立“租購并舉”的住房制度。在政府“租售同權(quán)”“租購并舉”的房地產(chǎn)政策大力支持下，長租公寓行業(yè)發(fā)展進入快車道。各類玩家競相爭奪長租公寓的蛋糕， 2016 年分散式公寓大爆發(fā)， 2017 年集中式公寓大爆發(fā)。
Source：Mob研究院整理
3 、 2018 年至今，“租金貸”隱患重重，長租公寓險象叢生
我愛我家前副總裁胡景暉曾說：“長租公寓爆倉，要比P2P爆雷更可怕。”這句話在2018年得到了印證。2018年8月，杭州鼎家長租公寓因為資金鏈斷裂而宣布破產(chǎn)，4000多個租戶蒙受損失，從融資千萬到爆倉所用時間不足一年。
此后，“租金貸”、“爆雷”便成了長租公寓的高頻詞匯。長租公寓行業(yè)進入“洗牌期”，經(jīng)營不善的企業(yè)退出市場競爭，資本回歸理性。
據(jù)不完全統(tǒng)計，2018年至今，“爆雷”的長租公寓企業(yè)逾百家，其中因為“高收低租”、“租金貸”破產(chǎn)的企業(yè)占比超過80%。“租金貸”“高收低租”是造成長租公寓企業(yè)破產(chǎn)的首要原因。
租金貸：成也蕭何敗也蕭何，一場野蠻的金融游戲
傳統(tǒng)的租賃模式利用房東收房和房客租房的租金差來獲取利潤 ，而“租金貸”的模式，則在房東、租客、長租公寓運營方三者中加入金融機構(gòu)(一般為消金、銀行等機構(gòu))。租客 與金融機構(gòu)簽訂一年甚至更長期限的租賃合同，按照月度或季度償還租房貸款。金融機構(gòu)則提前將租客一年或更長期限的租房資金提交給長租公寓運營方。同時，長租公寓運營方按照月度或季度將租金給房東。
Source：Mob研究院自主繪制
理論上講，這種模式能夠?qū)崿F(xiàn)多方共贏。金融機構(gòu)獲得貸款利潤，租客以更低價格租房并且減少資金的占用壓力，長租公寓企業(yè)有更充裕的資金進行運營。
但是，部分長租公寓運營方將資金用于惡性擴張，以高于市場的價格收購房源，再以低價出租給房客，來謀求更大的市場占有率和用戶規(guī)模。這種“高收低租”的運營模式本質(zhì)上是虧損的，需要通過源源不斷房客所帶來的“租金貸”填補空缺。 一旦遇到突發(fā)情況，長租公寓運營方無法支付房東的租金，則會造成爆雷。
歸根究底，蛋殼、青客等長租公寓企業(yè)爆雷，主要是由于他們將住房租賃市場變成一場金融游戲，“高收低租”、“長收短付”的模式為他們的長期發(fā)展埋下了禍根。
自如如果想獲得長期健康的可持續(xù)發(fā)展，勢必要控制“租金貸”的比例，杜絕利用“租金貸”資金盲目擴張的行為，穩(wěn)扎穩(wěn)打，腳踏實地。
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