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2021年第一季度業(yè)績(jī)剛剛“爆雷”的順豐，這幾天又有了新動(dòng)向。
4月23日，港交所披露，順豐控股分拆的房地產(chǎn)投資信托基金（以下簡(jiǎn)稱順豐房托）通過了上市聆訊，擬在港募資3億美元，最快5月即可掛牌上市。
從順豐信托基金傳出上市的節(jié)點(diǎn)來看，頗值得尋味。畢竟，順豐今年一季度業(yè)績(jī)大跌，市值一度跌超2000億。
順豐作為一家快遞物流綜合性服務(wù)商，今年籌劃房地產(chǎn)投資信托基金并上市，不得不讓人浮想聯(lián)翩，難不成順豐也玩起了“跨界”生意？還是醉翁之意不在酒意在拯救“爆雷”的業(yè)績(jī)？
布局順豐房托，醉翁之意在物流
簡(jiǎn)單來說，順豐房托是順豐的親兒子。
今年2月，順豐發(fā)布公告稱，順豐控股股份有限公司籌劃通過境外控股子公司間接持有的，分別位于佛山、蕪湖、香港的三項(xiàng)物業(yè)作為底層資產(chǎn)，在香港設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金，并在港上市，順豐控股間接持100%股權(quán)。
究其原因，順豐大動(dòng)作拆分房托基金上市的背后，其實(shí)有著自己的“小算盤”。
一方面從順豐本身來看，今年一季度的業(yè)績(jī)預(yù)期已經(jīng)讓投資者感到不滿。
據(jù)順豐控股2020年年報(bào)顯示，期內(nèi)營(yíng)收為1539.87億元，同比增長(zhǎng)37.25%；歸母凈利潤(rùn)73.26億元，同比增長(zhǎng)26.39%；扣非后凈利潤(rùn)61.32億元，同比增長(zhǎng)45.74%。
時(shí)隔不到一個(gè)月，4月8日公司發(fā)布公告，預(yù)計(jì)一季度虧損9億元至11億元，4月9日股票開盤即跌停，當(dāng)日?qǐng)?bào)收72.72元/股，而在今年2月18日才創(chuàng)下124.7元/股的歷史新高點(diǎn)。這是從2009年有記錄以來，順豐首次在一季度業(yè)績(jī)出現(xiàn)虧損的情況，即使2020年疫情最嚴(yán)重的時(shí)候，順豐一季度仍然實(shí)現(xiàn)了超9億元的盈利。
順豐不太好的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，必定需要拓展一些新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，此時(shí)拆分房托基金上市，確實(shí)可以實(shí)現(xiàn)融資，進(jìn)而為順豐核心業(yè)務(wù)的發(fā)展帶來一些資金上的支持。
早前，順豐就有過成立ABS成功的經(jīng)驗(yàn)，2018年12月11日，“華泰佳越-順豐產(chǎn)業(yè)園一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”成功設(shè)立，這是國(guó)內(nèi)首單類永續(xù)物流地產(chǎn)儲(chǔ)架類REITs，首期發(fā)行規(guī)模達(dá)18.46億元，這也被視為物流地產(chǎn)證券化向公募REITs邁進(jìn)重要的一步。
此外，順豐房托赴港上市還得益于港交所政策的利好，2020年12月，香港《房地產(chǎn)投資信托基金守則》修訂，放寬REITs投資限制，容許房托投資少數(shù)權(quán)益物業(yè)。
截至目前，在港交所上市的REITs共有14只，包括越秀房托、招商房托等主要資產(chǎn)位于中國(guó)內(nèi)地的房托基金。自REITs上市后，越秀REITs完成“四連跳”，資產(chǎn)規(guī)模從45億元提升至2020上半年的363億元。
那么，房托基金若能成功上市，確實(shí)會(huì)有助于順豐整體市值的提升，幫助順豐核心業(yè)務(wù)的更快發(fā)展，但這畢竟是設(shè)想，要想探討這個(gè)結(jié)果的可能性有多大，仍需回歸到順豐房托基金自身成色上來。
利潤(rùn)連續(xù)下滑，順豐房托背后的AB面
順豐房托是國(guó)內(nèi)首個(gè)赴港上市并以物流為主的房地產(chǎn)投資信托基金，投資重點(diǎn)為全球范圍內(nèi)可產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)，初步重點(diǎn)為物流地產(chǎn)。
招股書顯示，截至2020年12月31日，順豐房托基金物業(yè)可租總面積達(dá)30.8萬平米，估值約為60.93億港元，平均出租率約為94.9%。各物業(yè)均位于香港或內(nèi)地主要的物流樞紐內(nèi)，毗鄰機(jī)場(chǎng)、海港、鐵路、高速公路等交通要口。
可這樣一個(gè)初創(chuàng)還處在試水階段的房托基金，成色究竟如何，能不能在其賽道上大放異彩，很重要的一個(gè)關(guān)注點(diǎn)在于自身表現(xiàn)如何。
在租戶來源上，興業(yè)證券指出，順豐房托物業(yè)組合資產(chǎn)包雖具有新舊物業(yè)搭配，出租率高，抗風(fēng)險(xiǎn)力強(qiáng)的特點(diǎn)，但租戶高度依賴順豐關(guān)聯(lián)租戶，三大物業(yè)94%的租戶來自物流行業(yè)，其余的租戶包括藥品、科技及其他行業(yè)，順豐關(guān)聯(lián)租戶占比順豐房托總收益的60%以上。
基于這一基本面，我們能看到順豐房托在物業(yè)資源上確實(shí)具有不錯(cuò)的支持，但換個(gè)角度來看，這種高度依賴的背后同樣潛藏有高風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于任何一家企業(yè)來講，高度依賴某一流量渠道或者單一業(yè)務(wù)都不是一件好事。
業(yè)績(jī)層面，招股書顯示，2018、2019及2020年其收益分別為2.55億港元、2.69億港元及2.79億港元；運(yùn)營(yíng)溢利為4.23億港元、2.85億港元及1.6億港元；公司擁有人應(yīng)占年內(nèi)溢利為2.97億港元、1.74億港元及2688萬港元，順豐房托利潤(rùn)已連續(xù)兩年下滑，業(yè)績(jī)并不亮眼。
站在整個(gè)行業(yè)的角度上，信托基金本身賽道確實(shí)還不錯(cuò)，電商的崛起帶動(dòng)了物流行業(yè)的加速發(fā)展，2020年4月，國(guó)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs開始試行，物流地產(chǎn)也得到了市場(chǎng)的廣泛關(guān)注，萬科、招商蛇口等房企紛紛入局，如近期招商蛇口試水首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，甚至京東、蘇寧等電商企業(yè)也開始涉足，如2020年第四季度京東推出的首支物流地產(chǎn)開發(fā)基金“京東產(chǎn)發(fā)”。
這意味著，賽道上也存在像萬科等房產(chǎn)巨頭以及京東、蘇寧等電商巨頭的身影。在房托基金賽道格局未定的當(dāng)下，如何脫穎而出并不會(huì)是件容易的事。
總的來說，孵化于順豐的順豐房托，依托資本良好的大環(huán)境，以及賽道的利好或能給順豐帶來一些新的故事，但能否實(shí)現(xiàn)對(duì)順豐的反哺還言之過早。
文章來源：IPO捕手，轉(zhuǎn)載請(qǐng)注明版權(quán)。
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