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7月以來(lái)，一場(chǎng)風(fēng)波正席卷地產(chǎn)行業(yè)。
6月30日，江西景德鎮(zhèn)市恒大瓏庭業(yè)主發(fā)布告知書，明確該項(xiàng)目若沒(méi)在10月20日前全面復(fù)工，全體業(yè)主將于11月起停止還貸。一石激起千層浪，長(zhǎng)沙、武漢、南昌、鄭州、西安等地業(yè)主紛紛效仿，牽涉恒大、新力、世茂等多家房企。
如今的房地產(chǎn)行業(yè)可謂禍不單行，房企接連暴雷，今年上半年銷售下滑明顯，再加上這一風(fēng)波，很難讓人不憂慮中國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái)和走向。
與此同時(shí)，風(fēng)波來(lái)臨后，一場(chǎng)上下齊動(dòng)作的“保交戰(zhàn)”也在打響，銀保監(jiān)、地方政府、房企等都在行動(dòng)。這不是一場(chǎng)要不要打的戰(zhàn)役，而是一場(chǎng)必須打贏的戰(zhàn)役。
“保交戰(zhàn)”打響
7月21日，銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)部負(fù)責(zé)人劉忠瑞回應(yīng)了市場(chǎng)關(guān)心的“保交樓”情況。
他表示，在地方黨委政府“保交樓”工作安排的總體框架下，指導(dǎo)銀行積極參與相關(guān)工作機(jī)制，配合壓實(shí)企業(yè)、股東等相關(guān)各方責(zé)任，遵循市場(chǎng)化、法治化原則，主動(dòng)參與合理解決資金硬缺口方案研究，做好具備條件的信貸投放，協(xié)助推進(jìn)項(xiàng)目快復(fù)工、早復(fù)工、早交付。
這場(chǎng)自景德鎮(zhèn)開(kāi)始刮起的“停貸”風(fēng)波，將全國(guó)多地、多個(gè)房企都牽涉了其中，也引發(fā)了全國(guó)上下的討論。
根據(jù)易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)的統(tǒng)計(jì)，200份停貸告知書或樓盤牽涉到79 個(gè)城市，其中116個(gè)樓盤屬于二線城市，占比為58%。這意味著，此次停工停貸風(fēng)波中，二線城市是重災(zāi)區(qū)。
想必對(duì)美國(guó)2007、2008年經(jīng)濟(jì)有所了解的人，都知道這一問(wèn)題的嚴(yán)重，一場(chǎng)“保交”戰(zhàn)役快速打響。
銀保監(jiān)先后在7月14日、17日、21日七天內(nèi)對(duì)此進(jìn)行了三次表態(tài)，7月17日更是明確會(huì)加強(qiáng)與住建部、人民銀行等部門的協(xié)同配合，堅(jiān)持“房住不炒”，堅(jiān)持“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，支持地方更加有力地推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”(“三保”)工作。
隨著風(fēng)波真正來(lái)臨，房地產(chǎn)鏈條上的各方意識(shí)到，這并不是僅僅靠一方就可以解決的問(wèn)題。據(jù)統(tǒng)計(jì)，200份停貸告知書由多種原因共同引起，包括資金問(wèn)題、項(xiàng)目交付要求、不可抗力因素、工程管理問(wèn)題、法律糾紛問(wèn)題等。其中，資金問(wèn)題是重中之重。
在銀保監(jiān)表態(tài)后，“保交”難題也從源頭上找到了解決之道，全國(guó)各地政府也行動(dòng)了起來(lái)，比如7月14日，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、西安市金融工作局、中國(guó)人民銀行西安分行營(yíng)業(yè)管理部等聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于印發(fā)防范商品房延期交房增量問(wèn)題工作措施的通知》。
此外，河南鞏義、重慶高新區(qū)、寧波市等地方政府也行動(dòng)了起來(lái)。綜合來(lái)看，各地正在通過(guò)資金管理、房貸、工程等角度解決這一問(wèn)題，比如規(guī)范預(yù)售許可資金監(jiān)管內(nèi)容，設(shè)立共同賬戶;銀行公開(kāi)自查信息，各地要求重視信用記錄;解除抵押在建工程用語(yǔ)申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸……
去年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)相繼暴雷，逾期交付風(fēng)險(xiǎn)就已被預(yù)估。去年底，住建部就提出“三保”，今年2月，時(shí)任住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹談到了2022年住建部工作的重心，其中第三點(diǎn)就是“堅(jiān)決有力處置個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)。
隨著各地相繼出現(xiàn)停貸告知書，以及從銀保監(jiān)到各地政府開(kāi)展的這場(chǎng)“保交”行動(dòng)，逾期交付問(wèn)題正在一一解決。從市場(chǎng)的反應(yīng)看，大家對(duì)此持樂(lè)觀態(tài)度，數(shù)據(jù)顯示，截至7月21日，A股房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊結(jié)束近一月以來(lái)的下跌態(tài)勢(shì)，近一周漲幅3.61%。
這場(chǎng)“保交”攻堅(jiān)戰(zhàn)極具挑戰(zhàn)，但必須勝利。
房企能做什么?
房地產(chǎn)，既具有民生屬性，需要政府等機(jī)構(gòu)維穩(wěn)，也帶有經(jīng)濟(jì)屬性，需要按照正常的市場(chǎng)規(guī)律運(yùn)行。在此次的事件中依然如此，作為整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，企業(yè)在這場(chǎng)“保交戰(zhàn)”中也需要起到重要作用。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，200份較早出現(xiàn)的停貸告知書對(duì)應(yīng)了87家房企的項(xiàng)目，其中大型房企19 家，中型房企14家，小型房企54家;大型房企涉及的樓盤項(xiàng)目最多，為115個(gè)，超一半。
為何問(wèn)題主要出現(xiàn)在大型房企上?這與它們是傳統(tǒng)意義上理解的暴雷房企有關(guān)。
2022年是房企的償債高峰期，到期債務(wù)近萬(wàn)億元，僅今年6月就有44筆債券到期，合計(jì)約639億元，其中，佳兆業(yè)到期的4只境外優(yōu)先票據(jù)，新力地產(chǎn)到期的一只優(yōu)先票據(jù)和華夏幸福的一筆境外債已出現(xiàn)利息違約。
7月的停貸風(fēng)波，可以說(shuō)揭開(kāi)了房企流動(dòng)性壓力對(duì)市場(chǎng)影響的一環(huán)。當(dāng)下，房企們要在謹(jǐn)慎處理好自身債務(wù)的同時(shí)，配合地方和銀行做好“保交樓”工作，解決此前高杠桿、高債務(wù)模式的遺留問(wèn)題。
至于如何做好“保交樓”工作，錢從哪里來(lái)?繼續(xù)貸款發(fā)債的模式已經(jīng)走不通，好的方式是賣資產(chǎn)，找人入股等。恒大、融創(chuàng)等正是如此，比如今年1月恒大將持有的昆明恒拓置業(yè)有限公司轉(zhuǎn)讓給五礦信托，融創(chuàng)在西安的海逸長(zhǎng)洲C地塊由國(guó)企接手。
而要長(zhǎng)久解決逾期交付問(wèn)題，需要從源頭開(kāi)始，不繼續(xù)走高杠桿高負(fù)債開(kāi)發(fā)路線，加強(qiáng)對(duì)資金的管理，把錢花在實(shí)處。
當(dāng)然，在一些房企困于債務(wù)逾期和住房交付的當(dāng)口，另一些房企迎來(lái)了發(fā)展窗口期，一手抓銷售，一手抓交付，增長(zhǎng)、交付兩不誤。
比如，2022年上半年，大發(fā)地產(chǎn)保交付穩(wěn)運(yùn)營(yíng)，在9城9園實(shí)現(xiàn)超3000戶交付，交付面積近70萬(wàn)平方米，按進(jìn)度保障項(xiàng)目有序推進(jìn)。同時(shí)嚴(yán)抓產(chǎn)品品質(zhì)，做好景觀工程等產(chǎn)品力營(yíng)造，實(shí)現(xiàn)人與城市、人與自然的和諧相處。
比如據(jù)公開(kāi)資料顯示，建業(yè)集團(tuán)上半年共計(jì)完成交付20132套，交付面積313.3萬(wàn)平方米;領(lǐng)地集團(tuán)完成全國(guó)15個(gè)項(xiàng)目，共10442戶房源的交付;中國(guó)奧園在全國(guó)26個(gè)城市實(shí)現(xiàn)近13000套房交付，交付面積超160萬(wàn)平方米。
對(duì)于當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這些房企的“保交樓”不僅有助于穩(wěn)定市場(chǎng)情緒，恢復(fù)行業(yè)信心，對(duì)企業(yè)個(gè)體來(lái)說(shuō)還是自身能力、競(jìng)爭(zhēng)力的證明。
綜合來(lái)說(shuō)，在這場(chǎng)“保交戰(zhàn)”中，房企能做什么?流動(dòng)性差、壓力大的，或“割肉”或找其他合作伙伴，還債、交付兩不誤;一些流動(dòng)性壓力較小的，銷售、交付兩不誤，且要重視交付質(zhì)量，逆風(fēng)而上。
“疾風(fēng)知?jiǎng)挪?，烈火煉真?rdquo;，危機(jī)有時(shí)也是契機(jī)，渡過(guò)這輪難關(guān)后，房地產(chǎn)行業(yè)或許會(huì)迎來(lái)一輪洗牌，越是在這時(shí)候穩(wěn)得住的，越可能在未來(lái)站住腳。
結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行邏輯已經(jīng)徹底改變。過(guò)去多年來(lái)，大多數(shù)企業(yè)都是隨著行業(yè)大勢(shì)沉浮，由市場(chǎng)紅利驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)。近兩年，這樣的邏輯已經(jīng)徹底走不通了，難尋確定性增量。
唯一能做的是扎根，讓自己靜下來(lái)、慢下來(lái)，一點(diǎn)點(diǎn)做好品質(zhì)，做好客戶。此時(shí)，需要的是不再是雄心，而是恒心，耐心，未來(lái)房企競(jìng)爭(zhēng)的密碼無(wú)疑是“保交樓”與“交好樓”。
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