時(shí)間是一把標(biāo)尺，歷史是標(biāo)尺上的刻度。
中國改革開放四十余年，涌現(xiàn)出無數(shù)優(yōu)秀的企業(yè)，成就中國經(jīng)濟(jì)的騰飛。其中價(jià)值更在于，這些伴隨時(shí)代成長的企業(yè)，都將成為歷史卷書不可或缺的篇章。
唯有穿越周期，與時(shí)代同行的企業(yè)，方可傳為佳話?？梢哉f，每一個(gè)歷經(jīng)風(fēng)雨洗禮而發(fā)展成熟的企業(yè)，都是一卷可以娓娓道來的故事。
正如37年時(shí)光淬煉出的華遠(yuǎn)一般，用13500多個(gè)晝夜交替書寫下城市的變遷與時(shí)代的脈動(dòng)。
1983年的北京城，中央電視臺(tái)剛剛直播了首屆春晚，人民大會(huì)堂見證了中國首批18位博士的誕生，中國第一臺(tái)億次計(jì)算機(jī)“銀河”研制成功……一切欣欣向榮。
毗鄰北京西城區(qū)金融街的南千章胡同甲2號(hào)門棟里，“華遠(yuǎn)”品牌誕生了。以20萬元的借款，三間平房和一部老舊吉普車為全部資產(chǎn)的“華遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)公司”，肩負(fù)的是為中國城市經(jīng)濟(jì)改革探索“走出一條新路”。
在此后的37年時(shí)間里，這家“全民所有制企業(yè)”將自己的經(jīng)營業(yè)務(wù)版圖擴(kuò)展到包括房地產(chǎn)、金融、高科技、商業(yè)服務(wù)等諸多領(lǐng)域。
這其中，房地產(chǎn)開發(fā)是華遠(yuǎn)的業(yè)務(wù)龍頭，這亦是當(dāng)初北京西城區(qū)政府成立和賦予華遠(yuǎn)“城市改造建設(shè)經(jīng)營任務(wù)”的初衷與定位所在。
如今的北京城，早已躋身國際一線超級(jí)大都會(huì)，成為全球化的國際交往中心、科技創(chuàng)新中心。無論是奧運(yùn)會(huì)還是國慶閱兵式，亦或是各種政治文化交流活動(dòng)，一個(gè)軟硬件兼具國際一流發(fā)展水平的北京，正在不斷向世界展示中國。
而作為國內(nèi)最早一批從事城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的企業(yè)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)依靠政府與華遠(yuǎn)集團(tuán)的堅(jiān)實(shí)支撐，以北京為戰(zhàn)略核心，輻射京津冀、西部、華中、華南四大區(qū)域，鑄就行業(yè)知名的華遠(yuǎn)品牌。
37年時(shí)間很長，因?yàn)橐淮说姆既A推動(dòng)華遠(yuǎn)跨越了多個(gè)行業(yè)周期，且恪守國資企業(yè)肩負(fù)貫徹執(zhí)行國家方針政策、重大部署的使命；37年時(shí)間不長，因?yàn)榧な幵谑袌鼋?jīng)濟(jì)的大潮中，華遠(yuǎn)仍然是努力拼搏激蕩起一朵朵浪花的年輕企業(yè)。
華遠(yuǎn)的國資底色
成就一段歷史，是對(duì)一個(gè)企業(yè)最好的褒獎(jiǎng)。
君太百貨、華威大廈、漢光百貨、中國銀行大廈……這些矗立在北京西單北大街的建筑，構(gòu)成聞名全國的“西單商圈”。
這項(xiàng)始建于上世紀(jì)八九十年代的“西西工程”，給北京城80、90后人群帶來無數(shù)成長記憶的商業(yè)區(qū)，至今仍然是全國各地游客來京消費(fèi)的旺地，而“西西工程”正是華遠(yuǎn)的成名作。
也正是基于華遠(yuǎn)對(duì)西單地區(qū)城市面貌升級(jí)的貢獻(xiàn)，西單地區(qū)有四條街道以“華遠(yuǎn)”命名（華遠(yuǎn)街、華遠(yuǎn)東街、華遠(yuǎn)西街和華遠(yuǎn)北街）。
實(shí)際上，作為北京西城區(qū)國資委下轄的骨干企業(yè)，華遠(yuǎn)的一項(xiàng)重要使命就是協(xié)助區(qū)政府推進(jìn)“示范區(qū)”整體規(guī)劃建設(shè)和專業(yè)化服務(wù)的各種工作。
在長年累月中助力北京西城發(fā)展，高效推進(jìn)北京金融科技中心產(chǎn)業(yè)升級(jí)等工作中顯現(xiàn)出企業(yè)擔(dān)當(dāng)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)也成為國家和地方政策執(zhí)行的企業(yè)平臺(tái)，這是其與很多房地產(chǎn)企業(yè)不同之處。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)母公司華遠(yuǎn)集團(tuán)由北京市西城區(qū)國資委100%控股，總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到700億元，是西城區(qū)國資委貢獻(xiàn)度較高的集團(tuán)企業(yè)，而西城國資委也為華遠(yuǎn)集團(tuán)與子公司穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造了更好的營商環(huán)境。也恰是得到了北京市西城區(qū)委區(qū)政府、區(qū)國資委的扶持，加之依靠華遠(yuǎn)集團(tuán)的資本支持、戰(zhàn)略指引，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的發(fā)展得到有力支撐。
良好的政企關(guān)系，也成就了中國城市發(fā)展建設(shè)的一個(gè)經(jīng)典樣本，并得到了更廣泛市場的認(rèn)同。
1996年，“原華遠(yuǎn)房地產(chǎn)”完成中外合資，并在香港上市，是第一家中外合資的股份制地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。也就在同一年，國家提出推進(jìn)住宅商品化，房地產(chǎn)發(fā)展的春天到來。
而作為最早登陸資本市場的房企之一，華遠(yuǎn)地產(chǎn)以規(guī)范化經(jīng)營構(gòu)建起了完善的上市公司合規(guī)管理體系，在保障投資者權(quán)益的同時(shí)，更注重為市場提供安全高質(zhì)量的產(chǎn)品。
2008年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)（600743.SH）完成A股上市，再次領(lǐng)跑同業(yè)，進(jìn)入新的發(fā)展周期。此時(shí)的華遠(yuǎn)，已經(jīng)經(jīng)歷了幾番地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)的洗禮，但其市場化的能力與國企基因很好的融合成為企業(yè)競爭力。由此，上市后的華遠(yuǎn)地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入新車道。
直至今天，截至2020年三季度末，華遠(yuǎn)地產(chǎn)總資產(chǎn)達(dá)到648億元，業(yè)務(wù)范圍涵蓋住宅、公寓、辦公、酒店、商業(yè)、小鎮(zhèn)等六大產(chǎn)品線，布局領(lǐng)域拓展至京津冀、西部、華中和華南四大區(qū)域。在全國各地，華遠(yuǎn)都留下了自己的品牌。
穿越周期 尊重市場
于大浪淘沙中方顯真金本色。
37年發(fā)展史，華遠(yuǎn)幾乎貫穿了中國房地產(chǎn)行業(yè)的完整歷程，任憑周期洗禮、行業(yè)洗牌，穩(wěn)健而高質(zhì)量發(fā)展始終是作為國資房地產(chǎn)企業(yè)的華遠(yuǎn)所遵循的信條。
或許在外界看來，中國房地產(chǎn)行業(yè)在近20年時(shí)間里太過精彩紛呈，千億銷售規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)被巨大的市場紅利“批量生產(chǎn)”出來。
相比之下，已經(jīng)近40年發(fā)展史、決策更重效益的華遠(yuǎn)地產(chǎn)就顯得些許“保守”。單從規(guī)模來看，華遠(yuǎn)似乎無法與那些追求高周轉(zhuǎn)率和速度感的房地產(chǎn)巨頭匹敵。
但這恰恰是華遠(yuǎn)地產(chǎn)這家國資底色房企追求穩(wěn)健經(jīng)營，始終以規(guī)范經(jīng)營，實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)保值增值為基本發(fā)展準(zhǔn)繩的結(jié)果。
作為公眾公司，合規(guī)管理體系以及內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管理體系，確保提高效益效率的同時(shí)，增強(qiáng)企業(yè)的競爭實(shí)力與抗風(fēng)險(xiǎn)能力，遠(yuǎn)比瘋狂向市場挖掘利潤更重要。
也因此，華遠(yuǎn)地產(chǎn)早早在企業(yè)內(nèi)部強(qiáng)化黨建引領(lǐng)、規(guī)范經(jīng)營，并從經(jīng)營上圍繞“規(guī)模與效益并舉”戰(zhàn)略進(jìn)行“戰(zhàn)略管理”，確立以核心城市為依托的“總部—區(qū)域—城市”三級(jí)管控體系，同時(shí)建立了以人力、財(cái)務(wù)、投資、運(yùn)營、成本為核心的五條專業(yè)管控條線，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部經(jīng)營管理的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。
不斷夯實(shí)企業(yè)治理的基礎(chǔ)之上，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的發(fā)展也并非能用“保守”二字來定義。實(shí)際上，自2018年以來，華遠(yuǎn)根據(jù)自身發(fā)展階段及市場研判，進(jìn)行了戰(zhàn)略調(diào)整，加快發(fā)展節(jié)奏。
《一點(diǎn)財(cái)經(jīng)》注意到，自2018年開始，華遠(yuǎn)地產(chǎn)便重啟擴(kuò)張，拿地與開發(fā)、規(guī)模與速度雙管齊下。陸續(xù)進(jìn)駐重慶、佛山、涿州、銀川、任丘等新城市，實(shí)現(xiàn)京津冀/西部/華中/華南 4 大區(qū)域、11 座城市的全國布局。
發(fā)展節(jié)奏的變化成效是顯著的。2018年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售規(guī)模120億元，同比增長55%；2019年，華遠(yuǎn)的銷售規(guī)模又躍升至151億元，同比增長26%，發(fā)展速度明顯加快。
今年在疫情影響下，華遠(yuǎn)仍然保持了較為強(qiáng)勁的增長。數(shù)據(jù)顯示，前三季度華遠(yuǎn)地產(chǎn)銷售額達(dá)110億元，同比增長19%。
“全年165億元銷售目標(biāo)及150億元回款目標(biāo)基本上是可以完成的，內(nèi)部正在向更大的銷售規(guī)模發(fā)起挑戰(zhàn)。” 華遠(yuǎn)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
截止2020年中，華遠(yuǎn)地產(chǎn)擁有總土地儲(chǔ)備貨值超過600億元，主要布局在北京及周邊、廣州、重慶、長沙、西安等一線及強(qiáng)二線城市，能夠支撐公司未來3-5年的發(fā)展。與此同時(shí)，華遠(yuǎn)地產(chǎn)還積極與優(yōu)質(zhì)房企加大合作，尋求規(guī)模的進(jìn)一步突破。
經(jīng)營全面回暖，也讓華遠(yuǎn)地產(chǎn)的在手現(xiàn)金達(dá)到近年來高點(diǎn)。據(jù)其三季報(bào)顯示，華遠(yuǎn)地產(chǎn)持有貨幣資金達(dá)86億元，較2019年末的71億元增長21%。
更為重要的是，華遠(yuǎn)地產(chǎn)在加快發(fā)展節(jié)奏的同時(shí)，并沒有降低對(duì)企業(yè)效益的要求。在“去庫存戰(zhàn)略”之下，華遠(yuǎn)上半年銷售回款率達(dá)到99%，經(jīng)營性現(xiàn)金流回正，極大提高了“造血”能力。
質(zhì)量發(fā)展 制勝未來
無數(shù)一夜崩塌的失敗案例早已告訴我們答案，從長周期來看，市場更偏愛扎實(shí)基礎(chǔ)、穩(wěn)健發(fā)展的企業(yè)。
房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)階段性的完成了中國城市化進(jìn)程和“蓄水池”的使命，接下來將由規(guī)?；偁庌D(zhuǎn)向質(zhì)量化發(fā)展的階段，誰率先調(diào)整，充分準(zhǔn)備，誰將掌握未來市場的主動(dòng)權(quán)。
今年初，華遠(yuǎn)地產(chǎn)就堅(jiān)決定下了“去庫存、降負(fù)債、增利潤”的經(jīng)營方針，尤其是在“降負(fù)債”上舉措不斷。
一方面，華遠(yuǎn)地產(chǎn)主動(dòng)償還短期融資，更多保留中期或中長期融資產(chǎn)品，充分保障公司資金鏈安全；另一方面，加強(qiáng)現(xiàn)金流管控，一年內(nèi)到期或可行權(quán)的債務(wù)償付事宜已提前考慮并做了充分準(zhǔn)備，并在內(nèi)部進(jìn)行壓力測試。
也正是在這個(gè)過程中，今年8月20日，住建部與央行召開的重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)上，首次提及“重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則”。其目的之一，就是“矯正一些企業(yè)盲目擴(kuò)張的經(jīng)營行為”。
針對(duì)這個(gè)以“三道紅線”為核心內(nèi)容的房企融資新規(guī)，央行副行長潘功勝表示：“這是房地產(chǎn)市場長效機(jī)制建設(shè)的重要內(nèi)容，也是房地產(chǎn)金融審慎管理制度的重要組成部分。”
“三道紅線”激起千層浪，地產(chǎn)圈大有達(dá)摩克里斯之劍落下的感覺。
“在招拍掛制度之前，房地產(chǎn)處于土地紅利階段，招拍掛制度之后，房地產(chǎn)進(jìn)入金融紅利階段。‘三條紅線’開始后，行業(yè)就進(jìn)入管理紅利時(shí)代。”萬科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮認(rèn)為“三條紅線”的監(jiān)管政策對(duì)行業(yè)影響不亞于2002年的土地招拍掛制度。
加大房地產(chǎn)企業(yè)金融監(jiān)管的力度，改變了行業(yè)游戲規(guī)則，但這卻顯現(xiàn)出華遠(yuǎn)地產(chǎn)年初“去庫存、降負(fù)債、增利潤”九字方針的前瞻性。
不僅如此，在宏觀調(diào)控常態(tài)化以及“三道紅線”的緊箍咒念響，對(duì)于更具政策敏感性的華遠(yuǎn)地產(chǎn)而言，反倒是進(jìn)入了市場表現(xiàn)機(jī)會(huì)更好的時(shí)期。
“行市好時(shí)，國資企業(yè)的優(yōu)勢特點(diǎn)不那么明顯，但當(dāng)市場進(jìn)入調(diào)整期，回歸理性時(shí)，國企的優(yōu)勢便凸顯了出來。”一位地產(chǎn)業(yè)人士表示，華遠(yuǎn)的企業(yè)屬性決定了其擁有更適應(yīng)市場波動(dòng)和環(huán)境變化的能力。
尤為重要的一條就是國企房地產(chǎn)企業(yè)的融資通道與資金成本，會(huì)成為決定未來發(fā)展走向的優(yōu)勢競爭力?；剡^頭看，2018年華遠(yuǎn)地產(chǎn)的突然加速，不無道理。
相關(guān)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)此前指出，相較于規(guī)模相似的其他房企而言，華遠(yuǎn)地產(chǎn)的融資成本有明顯優(yōu)勢且渠道暢通，華遠(yuǎn)地產(chǎn)在融資渠道和資金成本上的雙重優(yōu)勢，有助于推進(jìn)公司對(duì)現(xiàn)有存貨的開發(fā)和去化速度。
比起資本支撐，更重要的是華遠(yuǎn)這樣的房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠展現(xiàn)出足夠和同行實(shí)現(xiàn)差異化競爭的全業(yè)態(tài)產(chǎn)品體系和全齡化服務(wù)體系。
在產(chǎn)品端，華遠(yuǎn)地產(chǎn)擁有住宅、公寓、辦公、酒店、商業(yè)、小鎮(zhèn)六大產(chǎn)品系，業(yè)務(wù)布局涵蓋房地產(chǎn)全業(yè)態(tài)。就在今年上半年，華遠(yuǎn)地產(chǎn)還對(duì)“產(chǎn)品+服務(wù)”戰(zhàn)略進(jìn)行了全面升級(jí)，通過健康、智慧、成長三大維度升級(jí)，挖掘并提升項(xiàng)目價(jià)值，為產(chǎn)品賦能，提升產(chǎn)品溢價(jià)能力。
在服務(wù)端，華遠(yuǎn)地產(chǎn)一手打造的社區(qū)服務(wù)平臺(tái)Hi平臺(tái)，在上半年最考驗(yàn)服務(wù)能力的疫情時(shí)期，Hi平臺(tái)多維度開展服務(wù)關(guān)懷舉措共計(jì)93項(xiàng)，通過聯(lián)合社區(qū)物業(yè)、愛心商家，采用線上+線下相結(jié)合的模式，為社區(qū)業(yè)主提供了多種多樣的便利服務(wù)。
對(duì)于未來，顯然不斷提升自身安全邊際和產(chǎn)品力的華遠(yuǎn)，再次展現(xiàn)出其穿越周期的姿態(tài)。
結(jié)語
《基業(yè)長青》一書中講到過一個(gè)非常重要的觀點(diǎn)——“保存核心，刺激進(jìn)步”。“保存核心”是指基業(yè)長青的企業(yè)都是堅(jiān)持保持企業(yè)的核心理念、價(jià)值觀與原則不變，而“刺激進(jìn)步”是指企業(yè)的戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)必須隨著時(shí)代環(huán)境的變化持續(xù)進(jìn)步。
這恰恰正是華遠(yuǎn)地產(chǎn)過去37年來的真實(shí)寫照。國企背景，潛心經(jīng)營，助推了華遠(yuǎn)地產(chǎn)從無到有、從有到大的發(fā)展歷程；在戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)的靈活變通，及時(shí)調(diào)整，則保障了華遠(yuǎn)總能夠成功穿越周期，不斷進(jìn)步，并最終制勝未來。
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