“這是一家日益崛起的物業(yè)開發(fā)商。”
上坤地產(HK.6900)公開信息的主營業(yè)務欄，言簡意賅的附著這樣一句介紹。這家剛剛掛牌港交所的房地產公司是今年下半年房企融資新政后第二家完成IPO的房地產開發(fā)企業(yè)。
對于這家成立不過十一年的新銳房企而言，如今進入資本市場恰逢其時。此前十年，按照公司的兩個“五年戰(zhàn)略”，先是達成扎根上海灘，躋身“上海房企30強”的目標;后將發(fā)展版圖由長三角經濟區(qū)向更廣闊的全國市場進行拓展，并完成基礎布局。
而在2020年，第三個五年戰(zhàn)略的開局之年，上坤地產則是圍繞土拓戰(zhàn)略、運營戰(zhàn)略、組織戰(zhàn)略的全新升級，在全國七大區(qū)域事業(yè)部的構建基礎上，開始夯實長三角經濟區(qū)、珠三角經濟區(qū)及中部核心經濟區(qū)的重點城市市場。
截至2020年7月31日，上坤地產在全國8省14城建立業(yè)務，擁有49個處于不同開發(fā)階段項目的物業(yè)(包含聯營合營的開發(fā)項目)，總占地面積約180萬平方米，總土地儲備約413萬平方米。
放置于國內房地產行業(yè)大環(huán)境之下，不難觀察到上坤地產對于市場機遇的捕捉能力。其創(chuàng)始人朱靜曾是胡葆森的得力助手，在河南建業(yè)打拼多年經驗豐富，可謂熟稔于地產行當。
當初上坤地產創(chuàng)業(yè)選擇上海市場并磨礪打法修煉內功，直到根深蒂固才開始考慮向魔都之外擴張，足見其穩(wěn)健;而當房地產市場進入周期性調整，全行業(yè)開始去杠桿的階段，上坤地產卻開始緊抓長珠經濟帶積極布局，其發(fā)展節(jié)奏與戰(zhàn)略籌劃能力之強，可見一斑。
尤其進入2020年，房企在“三道紅線”的壓力測試之下，連規(guī)模級的頭部房企大多都處于被動調整的姿態(tài)，中小房企更面臨前所未有流動性風險與生存壓力。
而此時的上坤地產早已通過一系列調整，在保持流動性安全與版圖擴張能力的動態(tài)平衡的同時，順利登陸資本市場直接融資，這為其后續(xù)成長打開了新的空間。
于行業(yè)而言，雖然國內房地產市場集中度有加速向頭部企業(yè)靠攏的跡象，但上坤地產等房企新勢力卻也為地產行業(yè)走向高質量增長，帶來了不同的發(fā)展思路。
保持流動性 開啟資本市場征程
“三道紅線”怎么看都是房地產企業(yè)未來發(fā)展存續(xù)的一道分水嶺。
一直以來，懸在房地產企業(yè)頭頂的“達摩克里斯之劍”，還是在2020年落下，剔除預收款后的資產負債率、凈負債率、現金短債比，這三個數據成為劃分房企發(fā)展質量優(yōu)劣的硬標準。
高杠桿、高周轉、高去化的房地產開發(fā)模式，似乎正在走向歷史，取而代之的是在“房住不炒”的趨勢下，房地產企業(yè)依靠精細化的產品運營和管理提升，邁向穩(wěn)健發(fā)展。
相較于發(fā)展歷史更長的房地產企業(yè)，歷史沉積問題少，調整也更加靈活的上坤地產反而能在這一波去杠桿的過程中，顯得游刃有余。
盡管在2017年左右，上坤地產伴隨著銷售規(guī)模的快速抬升，其凈資產負債率也一度推高至685%，但在隨后的2018和2019年，上坤地產嚴控財務管理，優(yōu)化負債結構，其凈資產負債率也降至325%和119%。
而在今年上市前的四月末數據顯示，由于上坤地產的計息銀行及其他借款總額從2018年的74.6億元減少至55.9億元，其凈資產負債率也隨之下降至73.8%，符合三道紅線的要求。
與此同時，上坤地產的短期負債余額也下降到20.04億元(2020年7月末數據)，其現金短債比為1.4倍，短期償債能力處于健康水平。從其總體貸款結構來看，上坤地產也保持在穩(wěn)定可控的合理水平。
此外，不斷優(yōu)化財務結構、負債結構的同時，上坤動產還以現金流為經營管控的指揮塔，搭建“儲-建-供-銷-存-回-融-結”的一體化經營模式，提高資金使用效率。
一方面通過標準化的項目縮短開發(fā)周期，使項目銷售擁有較明顯的*格優(yōu)勢，另一方面也確保公司流動性始終保持良好狀態(tài)，如此也提升了企業(yè)發(fā)展的安全邊際。
根據截至今年四月末的財報數據顯示，上坤地產賬面的現金及現金等價物為15.85億元，這也意味著公司流動性充足，能夠有效覆蓋短期負債并為未來的債務償還和業(yè)務拓展提供“彈藥”。
加之公司仍擁有110億元左右的銀行授信以及10億元左右的IPO募集資金凈額，都為其保障業(yè)務發(fā)展，提供了持續(xù)的資金支持。尤其在登陸資本市場后，其融資能力將隨其穩(wěn)健增長而大幅提升。
此外，值得注意的是，上坤地產在2018年前后非控股權益占比從前一年的1.6%大幅增加至66.2%，2019年非控股權益額則達到19億元，占比繼續(xù)提升至68.9%。
這意味著上坤地產聯合開發(fā)項目在近兩年也增長不少，在降低拿地開發(fā)風險、降低負債，保障財務安全性的同時，實現其向全國版圖擴張的規(guī)?；l(fā)展。
穩(wěn)定高增速 邁向規(guī)模增長
僅僅十一年發(fā)展，無論綜合實力還是銷售規(guī)模，上坤地產已經躋身國內房企百強之內，且排名還在不斷提升。
今年3月中，中國房地產業(yè)協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心聯合發(fā)布“2020中國房地產500強測評成果”中，上坤地產再次完成10位趕超，奪下百強榜的第79位，并斬獲“2020中國房地產開發(fā)企業(yè)經營績效10強”稱號。
而在銷售規(guī)模上，根據克而瑞統(tǒng)計數據顯示，2019年上坤地產實現全口徑銷售額221億元，權益銷售額175億元，這兩項數據均位列國內房企的90位左右。
支撐上坤地產迅速躥升百強之列的是其近幾年來的高增長。根據上市公司公開資料顯示，上坤地產在2017-2019三個財務年度，營收總額分別位12億元、68.47億元和75.35億元，復合增長率高達150 .5%。
即便是在今年疫情沖擊影響較大、全行業(yè)進入冰封期的前4個月，上坤地產仍錄得11.49億元的營收以及5.93億元的毛利正向增長，顯示出其強韌的增長屬性。
剔除增長基數以及市場波動等因素，上坤地產預計未來三五年內復合增速保持在40%-60%之間。而這樣的復合增速即便是在過往地產行業(yè)黃金十年，也是遠高于行業(yè)30%的均值的。
從盈利能力看，過往三年亦是上坤地產凈利潤高復合增長的階段。尤其是2017-2018年度，公司凈利潤從0.3億元猛增至6.7億元，明顯進入盈利釋放期，事實上近三年公司的凈利潤復合增長高達376%。
與此同時，上坤地產的毛利率也是在2017-2018年度有了大幅提升，從31%提升至51.5%。雖然2019年受諸多因素影響有所下降，但其40.8%的毛利率水平放在可比的百余家上市房企中，仍能位列前25位左右。
截至今年4月，上坤地產毛利率回升至51.6%，在同業(yè)中處于一線陣營，亦充分體現其作為成長性新銳房企的高增長和良好的盈利能力。
在營收利潤高增速的同時，上坤地產也開始進入規(guī)?；鲩L的軌道中。從其過往三年的資產規(guī)模和資產回報率，就已經可以窺見端倪。
更為重要的是，其總資產規(guī)模的持續(xù)放大并沒有降低其資產回報率，相反這一數據還從2017年的0.3%大幅上升至2019年的3%左右。也就是說，上坤地產近三年的資產運營效率也在同步大幅增長。
高質量的增速與規(guī)?；l(fā)展的預期，無疑為其在資本市場的投資價值不斷展現，提供了重要的支撐。
做強基本盤 與經濟帶共成長
從區(qū)域性地產商向全國布局的房企邁進，實際上是很多房地產企業(yè)難以逾越的“坎”。但對于上坤地產來說，這是其成長的一道“必答題”。
早先，其創(chuàng)始人朱靜在前兩個五年戰(zhàn)略中就反復強調，上海市場之于上坤地產是個必須做強的“基本盤”，進入上海市場前30也是其向全國市場邁進的基礎條件。
| 上坤地產創(chuàng)始人朱靜
眼下，在國內競爭最為激烈的上海市場，上坤地產已然躋身前20強的序列，向外擴張其他城市市場，似乎也就變成了其“降維開發(fā)”的開始。
實際上，早在2016年時，上坤地產就進入江蘇省市場，并逐步展開向長三角經濟區(qū)、珠三角經濟區(qū)及中部核心經濟區(qū)重要城市進行土儲布局。
從土地儲備的區(qū)域分布來看，長三角經濟區(qū)仍是上坤地產最大重倉地。公司在該區(qū)域累計擁有應占土地儲備約212.01萬平方米，約為總應占土地儲備規(guī)模的七成。此外，公司加大對珠三角經濟帶等有巨大增長潛力的地區(qū)的滲透及擴張，在東莞、佛山都有斬獲。
長三角、珠三角在未來十幾年乃至幾十年內，仍將是中國內外向經濟的主驅力量，經濟發(fā)展總量規(guī)模與潛力空間巨大。
在經濟帶的重點城市落子，顯然會為上坤地產更高的溢價空間和持續(xù)增長的動能。包括其在河南與湖北這樣的中部省份布局，亦是在押寶新興經濟帶。
對于房企而言，最終決定市場成敗的還是落在產品打造能力上。十一年的發(fā)展，上坤地產已經形成一套標準化的產品體系。
從拿地開始，上坤地產就會對項目回款標準、預售條件標準、施工條件標準、前期設計規(guī)劃規(guī)范標準等進行精細測算，在保證項目品質的前提基礎上獲取合理的利潤水平，從而促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
邁向全國市場，上坤地產仍會秉持“產品適度領先、效率優(yōu)先”的發(fā)展邏輯，根據行業(yè)和客戶需求變化，進行產品創(chuàng)新。
在其上市招股書中，上坤地產表示在全國化發(fā)展中，會繼續(xù)做貼合市場的產品，剛需置業(yè)產品占80%，改善置業(yè)產品占20%。
結語
中國房地產業(yè)走過二三十年的發(fā)展歷程，是市場經濟催化下最為開放和包容的產業(yè)，也是歷來英雄輩出的行業(yè)之一。在締造財富傳奇的同時，也極大推動了中國城鎮(zhèn)化的進程，為宏觀經濟的發(fā)展繁榮創(chuàng)造條件。
觀察上坤地產的短短十一年，就好像濃縮了整個行業(yè)的發(fā)展一樣，既有產業(yè)大趨勢下的機會紅利，亦有企業(yè)家的謀篇布局。更重要的是，上坤地產這樣的新銳勢力也是房地產行業(yè)需要的創(chuàng)新派和變革派，它的迅速發(fā)展會帶給行業(yè)“鯰魚效應”。
從長期投資價值判斷上坤地產的未來發(fā)展，其緊扣中國經濟脈絡的布局、深耕精作的戰(zhàn)略，以及高效執(zhí)行力和核心價值觀，都帶給行業(yè)、帶給投資者更多的想象空間。
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